Haberler

Taşınmaz Satışlarında Özel Matrah Yanlış Uygulanıyor

Taşınmaz sektörü Devletin olduğu kadar, hemen herkesin takibinde. Çünkü, halkın tamamına yönelik bir şey yapılmak istenildiğinde ilk akla gelen şey, taşınmaz oluyor.

Bu nedenle, taşınmaz sektörüne yönelik düzenlemeler bitmek bilmiyor, hemen her gün yeni bir düzenleme, yeni bir uygulama getiriliyor. İşin ilginç yanı, bu düzenlemelerden bazıları tam olarak anlaşılamadığı için yanlış yorumlanıyor ve yanlış uygulanıyor.

Peki, bunu nereden mi biliyoruz? Telefon veya maille gelen sorulardan, katıldığımız seminerlerde dile getirilen hususlardan vb.

Yanlış anlama ve uygulamalara neden olan konulardan birisi de, taşınmaz satışlarında KDV özel matrah uygulaması ile ilgili. Kanun, Tebliğ, Genelge, Özelge ortada, ama yine de yanlış yapılıyor. Yanlış yaptıklarını söylediğimizde de, cevap hazır: “Üstad, yargıya taşır yüzde yüz kazanırız.” Peki, Kanunda son derece net olarak düzenlenmiş bir konuda, yargı ne diyebilir ki? Konuya bir de bu açıdan da yaklaşmakta fayda var.

Taşınmaz Teslimlerinde KDV Özel Matrah Uygulaması Nedir?

Mal teslimi ve hizmet ifalarında KDV’nin matrahı, bu işlemlerin karşılığını oluşturan bedeldir (KDVK. Mad.20/1). KDV, bu bedel üzerinden hesaplanır ve tahsil edilir. Satışlar üzerinden hesaplanan KDV’den alışlar sırasında ödenen KDV indirilerek, sadece o aşamada yaratılan katma değerin vergisi hazineye intikal ettirilir. KDV teorik olarak, her aşamada yaratılan katma değer üzerinden hesaplanır. Bunu da, indirim sistemi ile sağlar.

Bunun tek istisnası ise, özel matrah uygulamaları.  

Bazı durumlarda KDV indirim olanağının bulunmaması, vergi emniyeti vb. nedenlerle KDV matrahının özel olarak belirlenmesi gerekebiliyor. Bu özel durumlardan birisi de, taşınmaz teslimleri. Vergiye tabi olmama veya vergiden istisna olma gibi nedenlerle KDV ödenmeden satın alınan taşınmazların satışında, satış bedelinin tamamı üzerinden KDV hesaplanması, KDV’nin teorisine aykırı olduğu gibi, ciddi haksız rekabete de neden oluyordu. İşin ilginç yanı, bu uygulama 2018 yılı Haziran ayı başına kadar da sürdü, tam olarak 33 yıl.

Nihayet KDV Kanununun 23/f maddesinde 7104 sayılı Kanunla yapılan ve 1 Haziran 2018 tarihinde yürürlüğe giren bir düzenleme ile, sadece taşınmaz ticaretiyle iştigal eden mükelleflerin KDV ödemeden satın aldıkları taşınmazların satışına yönelik olarak özel matrah düzenlemesi yapıldı. Buna göre, sadece taşınmaz ticaretiyle iştigal eden mükelleflerce, KDV mükellefi olmayanlardan (mükellef olanlardan istisna kapsamında yapılan alımlar dâhil) alınarak ve vasfında esaslı değişiklik yapılmaksızın satılan taşınmazların tesliminde matrah, alış bedeli düşüldükten sonra kalan tutar (yaratılan katma değer) olacak ve KDV bu tutar üzerinden hesaplanacak. Yani, KDV mükellefi olmayanlardan veya istisna kapsamında KDV ödenmeksizin alınan taşınmazların satışında KDV, satış bedeli ile alış bedeli arasındaki fark üzerinden hesaplanacak. Taşınmaz teslimlerine yönelik bu özel matrah uygulaması 1 Haziran 2018 tarihinden itibaren yürürlüğe girdi (19 Seri No'lu KDV Genel Uygulama Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ).

Kimler Özel Matrah Uygulaması Kapsamında Taşınmaz Satabilir? Herkes Bu Kapsamda Taşınmaz Satabilir Mi?

KDV özel matrah uygulaması, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğe göre yetki belgesine sahip olan ve taşınmaz ticaretiyle uğraşan mükellefler için geçerli.

Faaliyet alanı taşınmaz ticareti olmayan ve Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğe göre yetki belgesi almayan mükelleflerin taşınmaz teslimlerinde özel matrah düzenlemesinin uygulanması söz konusu değil.

Örnek: Taşınmaz alım satımı ile iştigal eden ve Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğe göre yetki belgesine sahip olan (A) Emlak Danışmanlık A.Ş., KDV mükellefi olmayan gerçek kişiden 250 Bin TL.ye almış olduğu işyerinin boyasını ve su tesisatını yenileyerek 350 Bin TL.ye satmıştır. İşyerinin boyası ve su tesisatının yenilenmesi, işyerinin vasfında esaslı bir değişiklik oluşturmadığından (A) Emlak Danışmanlık A.Ş. tarafından yapılan işyeri tesliminde özel matrah uygulanacak, KDV 350 Bin TL üzerinden değil, (350 – 250=) 100 Bin TL üzerinden hesaplanacak. Bu ciddi ve büyük avantaj.

Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi Kimlere Veriliyor?

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğe göre, taşınmaz ticaretiyle iştigal eden gerçek ve tüzel kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârların, işletmeleri adına yetki belgesi almaları zorunlu bulunuyor. Taşınmaz Ticaret Bilgi Sistemi (TTBS) 5 Eylül 2018 tarihinde faaliyete geçmiş olup, taşınmaz ticaretiyle iştigal eden tacirler ile esnaf ve sanatkârlara yetki belgesi, bu tarihten itibaren TTBS üzerinden Ticaret İl Müdürlüklerince verilebiliyor.

Gerçek kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârlar, ticaret şirketleri ile diğer tüzel kişi tacirlerin temsile yetkili kişilerinden en az biri, şubelerde ise şube müdürü Seviye 5 tipi mesleki yeterlilik belgesi almak zorunda. Taşınmaz ticaretiyle iştigal eden işletmelerde pazarlama ve satış personeli olarak çalıştırılan kişiler ise Seviye 5 veya Seviye 4 tipi mesleki yeterlilik belgesi almak zorundalar. Hâlihazırda taşınmaz ticaretiyle iştigal eden gerçek veya tüzel kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârların faaliyetlerine devam edebilmesi için durumlarını Yönetmelikte öngörülen şartlara uygun hale getirerek 5 Aralık 2019 tarihine kadar yetki belgesi almaları gerekiyordu.

Verilen süre içinde yetki belgesini almamış olanlar ile yetki belgesi almaksızın taşınmaz ticareti yapanların taşınmaz teslimlerinde özel matrah uygulanması mümkün değil.

Ayrıca, taşınmaz teslimlerinde özel matrah uygulanabilmesi için, taşınmazın basit tadil, bakım ve onarım işlemleri dışında, vasfında esaslı değişiklik de yapılmaması gerekiyor.

Şirketler, Yetki Belgesi Olmadan Taşınmaz Satışlarında Özel Matrah Uygulamasından Yararlanabilir Mi?

Özel matrah uygulamasından, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğe göre yetki belgesine sahip olan ve taşınmaz ticaretiyle uğraşan mükellefler yararlanabiliyor. Özel matrah, sadece bunlar tarafından yapılan taşınmaz satışları için geçerli.

Faaliyet alanı taşınmaz ticareti olmayan ve Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğe göre yetki belgesi almayan mükelleflerin taşınmaz teslimlerinde özel matrah düzenlemesinden yararlanmaları mümkün bulunmuyor. Ancak, uygulamada, yetki belgesine sahip olmayan şirketlerin, kanuni düzenlemeye aykırı olarak taşınmaz satışlarında özel matrah uyguladıklarına rastlanılıyor. Haksız yere özel matrahtan yararlanmanın ciddi vergi ve cezai yaptırımı var,

Sonuç Olarak;

Şirketlerin ve yöneticilerinin taşınmaz satışlarında özel matrah uygulamasına özellikle dikkat etmelerinde yarar var. Aksi halde, ciddi vergi cezaları ile karşı karşıya kalabilirler. Ayrıca, satış sırasında almadıkları KDV’leri bir daha alıcılardan tahsil etmeleri de çok ama çok zor, hatta imkansız gibi.

Aman dikkat!

Abdullah Tolu

Muhammed Karabağ

1989 yılında Dicle Üniversitesi İşletme ve 1995 yılında da Anadolu Üniversitesi İktisat bölümlerinden mezun oldu. 1999 yılından beri Avcılar'da kendi ofisinde Serbest Muhasebeci Mali Müşavir olarak çalışan Karabağ, kurucusu ve ortağı olduğu Avcılar'daki Bağımsız Denetim A.Ş.'de Yönetim Kurulu Başkanı olarak çalışmalarını devam ettirmektedir.